[부동산] 부동산경매, 무작정따라하기 -2

2020/07/18 - [재테크_1 - 부동산] - [부동산_경매] 부동산경매, 무작정따라하기 - 1

[부동산_경매] 부동산경매, 무작정따라하기 - 1

이전 글에서는 개괄적인 내용이었지만, 이번부터는 본격적인 경매 절차에 대해!

우선 권리분석으로 시작

 

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19. 집의 이력을 한눈에 파악하는 권리분석은 필수다.

 - 경매는 배당순서대로 배당, 앞선 권리가 있다면 보증금을 받지 못할 수도!

 - 누구와 함께 샀는지 (공유지분)/ 대출 얼마 (근저당)/ 밀린 카드 연체액(압류)/ 가족관계(상속, 공유물분할)/ 분쟁이 있는지(임차권설정) 등을 등기부등본에서 확인 가능 - 이미 끝난 일이라도!

 - 권리분석 = 등기부등본을 해석하는 능력

 - 경매에 나온 물건은 돈을 받지 못한 누군가가 신청한 것!

 - 자신이 감당할 수 있는 수준의 물건을 파악하는 것이 진정한 권리분석

 

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20. 권리분석의 시작은 등기부등본

 - 매매는 공인중개사에서 보여줌 but 경매에서는 직접 보고 해야 함.

 - 유료사이트 안쓰면, 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에서 발급 가능.

 

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21. 등기부등본으로 권리분석 해보기.

 - 토지에는 토지등기부/ 건물에는 건물등기부/ 아파트는 집합건물로 토지와 건물의 등기가 합쳐져 있음 (집합건물에서 토지 지분이 문제가 될 때, '대지권 없음'/ '토지별도등기' 등이 표기됨)

 - 표제부(주소, 면적 등 기본 사항)/ 갑구(집주인-카드 등)) / 을구(부동산-근저당)

 - 빨간 줄이 있는 권리는 말소된 권리, 몇가지 예외를 제외하면 말소가 되는 기준 이하로 말소시킴.

1_표제부

 - 첫번째는 '1동의 건물의 표시', 

 - 두번째는 '전유부분의 건물의 표시', 해당 물건에 대한 층, 호수, 면적, 대지권 지분

 2_갑구

 - 어떤 집주인을 거쳐 현재 집주인의 소유가 되었는지,

 - 소유자에 대한 압류, 세금, 기타 권리사항 기재

3_ 을구

 - 집에 대한 내용 기재(압류, 근저당 등)

 

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22. 배당 순위를 알면 경매가 쉬워진다.

  0순위 : 경매실행비용

  - 현황조사, 감정평가, 송달 등을 채권자가 미리 내는데, 이 경매실행비용을 0순위로 배당함.

 1순위: 필요비, 유익비

 - 임차인의 필요비나 유익비는 법적으로 인정받기 쉽지 않음. so 크게 신경 ㄴㄴ (인테리어는 포함 x)

 2순위: 임금채권과 최우선변제권 (일명 새치기권리)

 - 소액임차인의 최우선변제권 + 근로자의 임금채권

 - 2순위 권리들은 안분배당(순서 필요 없이 비율에 맞춰 분할)

3순위: 당해세

 - 국세 (상속세, 증여세, 종합부동산세) / *지방세 (재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세)

 *지방세는 해당 물건이 위치한 지자체의 것만 부과

4순위: 우선변제권

 - 보증금, 근저당권, 전세권, 담보가등기, 임차권등기, 당해세 외의 세금

 - 우선변제권의 날짜가 같으면 접수번호순

 - 임차인의 우선변제권은 전입과 확정일자 중 늦은 날짜 기준

 - 접수순서 구분 안되거나/ 입차권-근저당 같은 순위거나/ 가압류라면 안분배당

5순위 이하 크게 신경 ㄴㄴ

 

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23. 난이도 하, 집주인만 있는 집은 말소기준권리만 확인

 - 법원에서는 최소한의 정보만 관리하고, 명확하지 않은 권리에 대해서는 입찰자가 스스로 판단(권리분석)하게 함.

*가처분 = 신청한 사람의 동의없이는 물건에 대한 처분을 못하도록 하는 것

 1_명확 vs 애매한 권리 판단하기 (소멸권리, 인수권리 파악)

 2_인수권리 중 내가 해결할 수 있는 수준 판단

 - 말소기준권리를 포함하여 아래 권리들은 경매후 모두 사라짐, 경매를 통해  얻은 집은 깔끔하게 정리되는 거라 생각할 수 있음. **하지만, 소유권 소송 중인 집은 낙찰받은 후 소유권 뺏길 수도 있고, 토지 이용 권리가 명확하지 않은 집은 건물을 철거해야할 수도 있음. 유의하자.

- 임차인으로서는 말소기준권리보다 전입을 먼저 해야 하고 입찰자로서는 말소기준권리보다 빠른 권리 있는 물건은 피해야지.

 

 *말소기준권리가 되는 다섯가지

 1_근저당권, 저당권

 - 저당권은 개인간 거래에서 발생, 근저당권은 은행을 통해 대출받을 때 설정

 - 근저당권은 주거용 물건의 주된 말소기준권리

2_압류, 가압류

 - 채권자가 채무자에게 받을 돈이 있을 때, 채무자가 임의로 재산을 처분하지 못하도록 신청하는 것

 3_경매개시결정

 - 다른 권리가 없을 때, 경매시작을 알리는 경매개시결정이 말소기준권리가 됨.

4_담보가등기

 - 근저당 대신 설정하는 권리

5_선순위전세권

 - 소멸기준인가 아닌가가 중요! 소멸기준이 되지 못하면 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있음.

 - 전세권 중에서 가장 먼저 설정, 건물 전체에 해당, 배당요구하거나 경매신청 한것이 소멸기준 (24장에서 다시)

위 다섯개를 제외하고는 말소기준권리가 될 수 없겠지

 

**말소기준권리는 아니지만 소멸되지 않는 예외 권리들

  - 예고등기: 물건에 대한 소송이 진행중이라는 의미

  - 가처분등기: 소유권에 관련된 가처분/ 효력이 살아있는 가처분이 문제지만 판단 어렵다

  - 유치권 : 공사대금을 받기 위해 집을 점유하는 권리

  - (법정)지상권: 집주인과 땅주인이 다를때 생기는 권리, 법원이 깔끔하게 정해주지 않으므로 입찰자가 판단해야 함.

-> 예고등기, 가처분등기는 등기부등본에 기재/ 유치권 법정지상권은 매각물건명세서에 기재

 

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24. 난이도 중, 세가지 조건만 확인하면 전세권 완전 정복

 - 전세보증금을 받지 못하면 경매 신청도 가능, 우선변제권을 가짐.

 - 현재는 전세권이 없어도 '임차권'만으로도 임차인의 권리 가질 수 있음. 주소이전을 못하는 경우는 임차권을 갖지 못하니 전세권을 설정해야 함.

 - 전세권이 말소기준권리가 되지 못하는 경우에는, 선순위전세권이 되어서 낙찰자에게 인수됨.

 

전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는

 1_가장 먼저: 제일 처음으로 설정되어야 함.

 2_건물전체: 해당 물건 전체에 전세권이 설정되어야 함

 3 배당요구 혹은 경매신청: 전세권자가 돈을 받아가겠다는 의사표시를 해야함.

 이 중 하나라도 만족하지 못하면, 바로 뒤에 오는 권리가 말소기준권리가 됨.

 

예시) 근저당권보다 전입일이 앞서서 1.가장 먼저 라는 조건과 2.건물 전체 라는 조건은 순서대로 만족시켰지만, 등기부현황에서 임차인인 이ㅇ이 배당요구를 하지 않았다. 그래서 이건 낙찰자가 이ㅇ의 보증금 천오백만원을 줘야하는 것.

 - 여기서 건물등기부 현황 밑에 소유권 다음에 전세권이 있어야, 임차인이 배당을 신청한 것이다. 따라서 이게 '인수해야 하는 선순위전세권'의 예시라 볼 수 있다.

 - 말소기준권리보다 앞선 전세권이라도 임차인이 배당요구를 했고, 보증금 전액을 배당받으면 낙찰자가 인수할 걱정은 없다.

 - 전세권이 설정된 집에는 다른 임차인이 인정되지 않는다.

 

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25.법원이 주는 특급 힌트, 매각물건명세서 보는 법

 - 부동산의 소재지, 기본사항, 점유한 사람과의 권리관계, 보증금에 대한 관계자의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리와 사라지지 않는 권리, 지상권 등이 기록, 그러니 꼭 확인해야 함.

 - 첫 매각기일 1주일 전까지 법원에 비치, 그러나 변경될 수 있으니 입찰 전 반드시 재확인 해봐야 함.

 - 여기서 말소기준권리가 되는 최선순위설정일자를 확인할 수 있음 (빨간 네모로 표시)

 - 맨 밑의 '등기된 부동산에 관한 권리~~' 문구 아래에는 낙찰 후 소멸되지 않는 권리들이 기재, 보통은 '해당사항 없음'

*법정지상권 : 토지와 토지 위 건물의 소유주가 다를 때, 토지주인으로부터 건물을 지킬 수 있는 권리 (이거 없으면 건물 철거당할 수도 있음)

 

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26.난이도 중, 임차인이 이쓴 집은 대항력 확인

- 정당한 권리가 있는 임차인은 법원에서 못받은 보증금을 낙찰자에게 요구할 수 있음, 즉 잘못하면 낙찰자가 보증금을 내줘야 하는 악수도 있음.

 - 대항력이 있는 임차인은 집주인이 바뀌거나 이사요구를 받아도, 계약기간은 지킬 수 있음.

 - 법률상의 대항력은 '전입신고를 한 모든 임차인', 그런데 경매에서의 대항력은 '말소기준권리보다 전입이 빠른 임차인(선순위 임차인)' 을 지칭함.

**임차인이 이사하고 전입신고한 같은날 은행 대출을 받으면 임차인의 대항력은 익일 0시부터 효력이 발생하기에 근저당 순위가 우선시 됨... 주의하자

 - 임차인의 권리에 대한 그림 (p181)

 - '배당받는 임차인이 있는 집'은 편하고, '배당받지 못하는 임차인이 있는 집'은 불편

 **임차인의 배당여부가 불분명하다 - 명도가 어려운 정도 but 대항력있는 임차인의 배당여부가 불분명 - 권리분석이 매우 까다롭기에 주의해야 한다.

 

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27. 임차인의 배당권리 1, 가장 먼저 배당받는 최우선변제권

 - 임차인으로 보증금을 돌려받는 방법은 세가지: 소액임차인의 특권인 최우선변제권/ 순서대로 받는 우선변제권/ 임차권 등기로 받는 주택임차권 (전세권은 임차인이 아니라 채권자로서 배당받는 것)

- 임차인의 배당여부를 판단하는 것은 권리분석의 핵심

 - 최우선변제권은 기준시점별로(담보물건 설정일자 혹은 최초 근저당 설정일), 지역별로 다르니 필요할 때 검색 요망!

 *과밀억제권역 = 수도권 중 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 그런 우려가 있는 지역

 - 최우선변제권 가지려면, **소액보증금기준 충족 + ****전입신고 + 배당요구 가 필요함!

***소액보증금 기준은 시기와 지역마다 다름.

****전입은 배당요구종기일까지 유지되어야 함. 근데 확정일자까지는 필요 없음.

 - 최우선변제권은 낙찰가의 1/2에 해당하는 금액까지만 배당함.

 

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28. 임차인의 배당권리2, 접수 순서대로 배당받는 우선변제권

 - 우선변제권: 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 권리.

 - 하지만, 접수 순서대로 줄서서 배당받을 권리라고 생각하면 됨.

 - 우선변제권과 대항력 구분해야 함!! 대항력은 말소기준권리보다 빠르게 전입만 하면 '대항력 갖춘 선순위 임차인' 가능하지만, 우선변제권은 확정일자까지 말소기준권리보다 빨라야 함.

 - 대항력으로는 '선순위 임차인'/ '후순위 임차인'을 구분해주는 거고, 우선변제권은 배당 순서에서 이야기.

* 근저당권 설정비율은 1금융권 120%/ 2금융권 130%/ 제3금융권(대부업체) 150%로 책정, 예를 들어 대부업의 근저당권이 6천만원이면 대출금은 4천만원임.

 *대항력 있는 임차인은, 보증금 받지 못하는 만큼을 낙찰자가 인수해가야 함. 대항력이 없으면 못받은 금액은 소멸(임차인은 보증금을 다 받지 못함)

p203의 예시 권리분석 내 해석 넣기

 

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29. 임차인의 배당권리3, 돌려받지 못한 임차보증금을 위한 주택임차권

 - 등기부등본에 '주택임차권'이 표시되어 있으면 과거 임차인이 보증금을 돌려받지 못했다는 것을 의미. (주인이 보증금 돌려주지 않으면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있음) -> 깡통전세

 - 임차권등기가 되면 대항력, 우선변제권 등 임차인 권리를 갖고 심지어 등기 기준일이 초기 전입일로부터 시작됨. 다른 임차인의 권리가 인정되지 않음.

 

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30. 난이도 중, 임차인이 사는 집 권리분석하기

 . 말소기준권리 확인

   - 집주인만 있으면 여기까지만 해도 됨.

  . 임차인의 대항력 확인

   - 세입자가 후순위임차인이면 여기까지 확인.

(명도 난이도 파악을 위해 임차인 배당유무와 배당액수 확인, 임차인 미배당금이 크면 명도 저항이 있을 수 있으니까)

  . 배당순위 확인

   - 선순위임차인 있으면 여기까지 확인(남은 보증금 낙찰자가 가져가야 하니까)

*대항력이 없으면 보증금 인수의 위험이 없다.

 

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31. 난이도 상, 진짜 임차인이 맞을까

 -  미상 임차인의 경우 '대항력 있음'은 정확한 정보가 아닐 수도 있음.

 - 보통 권리 신고가 되어 있지 않은 임차인은 집주인의 가족일 경우가 많음. 하지만, 단정은 위험.

 - 대항력있는 임차인이 직접 낙찰받기 위해 일부러 법원에 권리신고를 안하기도 함(이러면 다른 사람들은 선순위 임차인의 보증금을 알 수 없으니 섣불리 입찰할수 없으니까)

* 여기 예제 다시 보기 이해 못함.

 

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32. 난이도 상, 선순위임차인이 있으면 배당여부를 확인하자.

 - 대항력이 있는 임차인이 있을 경우 확인해야 하는 권리분석에 대해!

 . 선순위임차인의 보증금 이상으로 낙찰되어야 한다.

 . 선순위임차인이 배당요구를 해야 한다. (선순위임차인의 보증금까지 껴안게 될 수도 있지)

 . 선순위임차인의 배당금을 가로챌 수 있는 권리가 없어야 한다. - *임금채권과 **당해세 조심 (이걸로 보증금 잔액 남으면 껴안게 되니까 - 21장 참조)

 *임금채권 =  근로자의 최종 3개월치 임금 + 최종 3년치의 퇴직금 + 재해보상금 

**당해세: 경매 물건에 대한 세금 (상속세, 증여세 , 종합부동산세, 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세 등) 취등록세는 제외.  주로 종합부동산세와 재산세!

 

- 집주인이 있는 집의 임금채권은 안전!