[부동산_경매] 부동산경매, 무작정따라하기 - 1

 

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부동산경매 무작정 따라하기

 

준비마당 - 부동산 경매 맛보기

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경매 - 국가기관이 주체가 되는 공경매 / 개인이 주체가 되는 사경매

공경매는 법원에서 처리하는 법원경매와 기타 기관에서 처리하는 공매로 나뉨

•  법원경매에서 법원은 채무자의 물건을 매각하여 채권자에게 돈을 돌려줌 (법원에 올라오지만 여러 사설 사이트에서 매물 확인 가능한듯, 나는 www.onbid.co.kr 여기에 가입되어 있어 여기서 이용 중)

  • 법원경매는 임의경매와 강제경매로 또 나뉘어지긴 하지만, 입찰자 입장에서는 크게 차이가 없음.

•  공매에서는 캠코(한국자산관리공사)가 국세징수법에 따라 세금미납자의 재산을 압류하여 공개적으로 매각하는 것 (www.onbid.co.kr 에서 확인 가능)

•  현재 부동산 경매는 공정한 입찰을 위해 비공개입찰을 원칙으로 하고 있음 (영화에 많이 나오는 호가 외치면서 하는 경매가 공개입찰)

•  부동산은 땅과 건물로 구분, 사람이 살면 주거용/ 장사하면 상가/ 물건 보관하면 창고/ 물건 만들면 공장 인데, 한번 정해진 용도는 쉽게 바뀌지 않는다. (바뀔 것을 기대하고 입찰하면 안될듯)

•  잘 구매한 상가는 아파트 몇채에 해당하는 수익률을 주기도 하지만, 반대로 죽은 상권의 상가는 순환성이 안좋다. 그러니 우리는 일단 집(주거용 부동산)으로 시작을 합시다.

 

03. 경매, 어떤 사람이 해야 할까?

 요약:  전업투자는 정말 신중하게, 솔직히 왠만하면 ㄴㄴ

• 현실적으로 퇴사 후 전업은 오바, 월 300의 급여는 대략 3억의 자산과 같다. (요즘은 월세 5만원에 보증금 1000만원 환산이니, 6억이라고 할 수 있겠네. 금리 떨어질 수록 더 높은 가치라고 할 수 있을 듯)

•  직장이 있어야 대출에 더 유리함 (한도와 금리 모두)

•  그래도 경매로 전업 투자자가 되고 싶다면, (여러가지를 다운그레이드 하더라도) 경매전문법인 회사로의 이직을 해서 실력과 견문을 더 키운 후 or 월급 수준의 월세가 나오거나 일정 수준 이상의 목돈이 준비되면 그때 다시 생각해보기.

•  당장의 현금 흐름이 괜찮다면, 당장의 월세보다 시세차익을 위한 물건에 투자를 추천.

•  현장답사를 다니는 것을 데이트처럼 하면 전국 각지를 누비면서 즐길수도 있다.

• 생활비와 투자금을 나눠서 통장 관리, 현금 흐름이 막혀 생활이 궁핍해지면 투자판단도 흐려지기 마련이다.

 

04. 경매의 시작은 집주인으로부터

•  주거용 부동산에서 가장 흔한 빚은 근저당, 근저당 설정이란 해당 부동산에 얼마의 대출이 있는지 기재를 하는 것.

 (카드대금 연체하면 카드사의 압류, 자동차 할부금을 못갚으면 캐피탈 회사에서 압류, 세금을 체납하면 관할관청에서 압류)

   *유치권: 채권이 있는 사람이, 채무 문제 해결되기 전까지 해당 물건을 점유할 수 있는 권리.

• 경매를 당하는 집주인이 되었다면?

  • 빚을 갚아 경매를 취하시키거나, 경매가 진행될 경우에 손해를 줄여야 한다.

• 낙찰받고 명도를 위해 집주인을 만나게 되면,

  • 집주인이 낙찰자에게 요구하는 것은 넉넉한 이사비(의무는 아니지만, 원활한 명도를 위해 위로 명목으로 지급하는 것)

  • 넉넉한 이사 준비 기간, 강제집행으로 하게 될 경우 비용과 감정을 많이 소모하게 되므로 되도록 ㄴㄴ..

 

05. 세 들어 사는 집이 경매에 넘어갔다면?

  1_ 보증금을 전액 돌려받는 임차인

•  경매 진행되는 동안 보증금 인상 x, 월세는 내지 않기도 함

  2_  보증금의 일부를 돌려받는 임차인

•  못받는 금액에 따라 상심의 정도가 다르고, 가끔 낙찰자에게 날을 세우기도 함.

•  이들에게는, 받는 그 일부의 보증금이 낙찰자의 잔금납부 덕분이라는 것을 강조하면서 협력을 요구해야 한다.

 3_ 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 임차인 

• 보통 임차인의 지위를 제대로 갖추지 못한 임차인(e.g., 전입신고x 등) 

• 대화로 명도집행이 보통 어렵... 강제집행을 이용하자

 4_ 임차인의 자격이 불분명한 임차인

• 권리가 분명해지기까지 강제집행도 어렵다. 소유권을 행사하기도 어렵. 

• 가장 난이도가 높은 물건

 

경매를 당했을 경우 

• 대항력의 여부는 이사할 때 결정됨. 그러니 전입신고와 확정일자로 대항력 갖추기!

• 보증금이 일정금액 이하인 소액임차인이 먼저 배당받도록 하는 것이 최우선변제권 (시기/지역 별로 기준이 조금씩 다름)

•  대항력 있는 임차인은 경매 참여할 목적으로 배당요구를 안하고 직접 입찰하기도 한다.(이렇게 하면 현재 임차인의 상태를 알 수 없기에, 경매 매물 분석이 더 어려워지기 때문에 경쟁률을 낮출 수 있다.) - 이 부분 조심해야할 듯

 

06. 어려운 경매만 피해도 절반은 성공이다.

•  상황을 원망하기보다, 해결방법에 집중하라. 아무리 원해도 상황이 안좋으면 시장은 움직이지 않는다. 

• 법률용어 먼저 습득하기: 가압류, 가등기, 법정지상권, 입대차보호법, 배당 등쉬운집이란? 

• 잘 아는 지역의 집 : 한 지역을 먼저 깊게 파보자, 매물 가격대/ 월세vs전세 등을 조사하여 자신만의 데이터 정리 

*경매는 좋은 집을 싸게 잘사는 것이 궁극적 목표!

• 말소기준권리보다 앞선 권리 없는 집 : 말소기준권리 뒤에 있는 것은 경매 후 사라짐, 말소기준권리 앞에 아무것도 없는 것을 고르는게 간단하다. 

• 살고 있는 사람이 잘 나갈 집: 점유자를 내보내는 것이 명도, *명도확인서가 없으면 법원으로부터 보증금 반환을 받지 못한다 

*명도확인서: 매수인에게 부동산을 넘겼다는 사실을 입증하는 서류가 필요, 낙ㅈ찰자의 인감도장이 날인되어 있어야 함.

 

07. 경매과정, 한눈에 살펴보기

  1_ 경매 신청접수 및 경매개시결정

• 채권자가 경매 신청을 하면서 경매가 시작

• 신청 후 심사를 거쳐, 조사내역을 대법원법원경매정보사이트(https://www.courtauction.go.kr/)에 업로드.

  • 현황조사서: 부동산 기본정보/ 부동산 현황. 점유관계조사서. 임대차관계조사서 구성

  • 감정평가서: 근래 거래가격과 거래사례들을 분석해서 감정가를 선정, 실거래가에 비해 후하게 결정되는 편

  • 매각물건명세서: 임차인의 권리가 기록, 첫 입찰기익 1주일 전에 게시.

 2_ 배당요구의 종기 결정 및 송달

• 채권자들이 배당요구 하는 기간, 특별한 채권자 제외하고 모든 채권자는 이 배당요구종기일 내에 배당요구해야 배당받을 수 있음.

  3_ 입찰

• 유찰되면 감정가보다 20~30% 저렴하게 최저가격 수정되서 다시 경매일자 정해짐.

• 패찰하면 그 자리에서 입찰보증금 돌려받고, 낙찰하면 낙찰영수증 받음.

  4_ 낙찰

• 차순위매수신고: 낙찰자가 잔금납부 하지 못했을 때 낙찰자가 됨. 낙찰자의 잔금납부일까지 보증금을 돌려받지 못함.

• 2등이 아니라, 낙찰금액에서 입찰보증금액을 뺀 금액보다 높은 입찰가를 쓴 사람이면 누구나 가능(감정가 3억2천, 입찰보증금 3천2백의 낙찰가가 3억3320이면, 3억120만원(낙찰가-보증금) 이상의 입찰자면 누구나 가능.

 5_ 배당

• 낙찰 후 1주일이 지나면 매각허가결정이 남, 이의가 있다면 매각허가결정이 나기 전에 매각불허가신청을 해야함.

• 별 문제 없다면, 낙찰 후 4주 전후로 잔금납부기일 정해짐, 이때까지 잔금 납부 못하면 보증금 몰수. (몰수된 보증금은 배당금으로 사용됨) 재경매일 3일전까지 잔금 납부하면 되긴 하는데, 지연이자를 연이율 20%로 납부해야함.

• 잔금납부일로부터 4주 후 배당기일 결정. 배당하고 법원의 경매일정은 끝(배당종결)

 6_ 명도

• 명도까지 받아야 낙찰자에게 진정한 끝

  • 점유이전금지가처분: 명도과정에서 문제가 생기지 않도록, 점유자가 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하게 막는 제도.

 

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첫째 마당 - 나에게 딱 맞는 물건 찾는 법

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08. 경매 물건에는 무엇이 있을까?

• 토지

• 상업용 물건

  - 상가의 임대수익률은 주택보다 좋지만, 물건 자체보다 입지와 상권이 중요해서 이해가 필요. (심지어 권리금도 없음) 

• 주거용 부동산

 - 아파트/ 빌라/ 오페스텔/ 단독주택

• 기타

- 축사, 콘도, 학교, 주차장 등

 

09. 주거용 물건, 어떤 것들이 있을까?

• 단독주택

 - 한 집에 한 가구가 사는 집, 토지와 건물로 구성.

• 다중주택

 - 기숙사(근린생활시설), 여인숙(숙박시설)처럼 여러명이 거주하면서, 주방 화장실을 공동으로 사용하는 주택. - 건축법상 3층 이하, 연면적 330m2(100평) 이하. 주거용보다는 상업용 물건임

• 다가구주택

- 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하 + 연면적이 660m2(200평) 이하 + 19세대 이하 거주- 여러 세대가 살지만, 집주인은 한명인 단독주택, 그래서 다주택자 중과세를 피할 수 있음.

* 공동주택 = 다세대주택/ 연립주택/ 아파트/ 도시형생활주택* 층이 높으면 토지지분이 낮은데, 재개발을 염두에 두고 있다면 토지지분을 체크해야 함. 일반적으로 구축빌라에서는 토지지분을, 일반 아파트에서는 입지와 매매, 전월세가격을 체크함.

• 다세대주택(빌라)

 - 1개 동의 연면적 660m2이하 + 4개층 이하가 주택으로 쓰이는 주택

• 연립주택

 - 1개 동의 연면적 660m2초과 + 4개층 이하가 주택으로 쓰이는 주택 - 다세대주택과 연면적만 차이가 있음.

• 아파트

- 5개층 이상이 주택으로 쓰이는 주택 - 가장 인기 있는 평은 59m2(25평형), 일반적으로 로열층은 중간보다 높은 층 - 실거래가와 전월세가가 투명+거래빈도가 높음+불법거래가 어려움 = 초보자가 접근하기 좋다.

• 도시형생활주택

 - 1~2인 가구를 위해 2009년 정부가 도입한 주택유형.

• 근린생활시설

- 단독주택 중에 점포가 함께 있는 집 (1층에 상가 딸린 꼬마건물)

• 오피스텔

 

10. 부동산 경매, 어떤 순서로 시작할까?

 - 물건을 고를 때는 정확하고 현실적인 목표를 가지는 것이 중요.

 1_ 목적을 정하는 것이 우선

•  임대수익 vs 시세차익

 2_ 지역 선정

•  임대수익이 목적: 타깃 선정후 타깃에 맞는 지역 선정. 젊은 직장인, 학생 등 혼자사는 사람들이 많은 곳에서는 학군보다는 직장/학교와의 접근성과 편의시설 접근성이 중요하겠지., 지방산업단지 인근 소도시에서는 저렴한 소형아파트가 임대수익용으로 적절, 

•  시세차익이 목적: 서울, 부산 등 대도시 혹은 개발계획이나 교통 호재가 있는 곳+매매가와 전세가의 차이가 적은 곳

 3_ 목적에 맞는 물건

 4_ 물건 선정 후 권리분석

•  시간이 오래 걸리니, 꼭 필요한 물건만 하는 것이 좋다.

•  짬이 차면, 법적 하자를 찾아내서 유치권 해결/ 길이 없어 맹지가 된 쓸모없는 땅을 도로 앞 땅주인과 담판을 지어 금싸라기 땅으로 만들기/재개발예정지역 정보를 미리 알아내서 알박기 등하는 고수가 될 수 있음.

•  시작 단계에서는 단순히 내가 해결할 수준인지 정도만 체크하는 정도로..

 

11. 경매의 목적 - 나도 내 집을 갖고 싶다.

 - 2009~2010년에는 과도한 주담대가 트리거가 되어, 1~2기 신도시에서의 하우스푸어가 문제가 된 적이 있지만, 평범한 소시민이 사는 주택의 가격이 폭락하는 일은 거의 없다.

- 실수요자라면 경매만 고집할 필요가 없다. (실수요자가 선호하는 곳은 모두에게 인기 있는 그런 곳이니 유찰이 될 일이 크게 없다)

 - 다른지역으로 가지 못하는 실수요자의 약점을 인정하고 인지하자.

 - 완벽한 물건은 없다는 것을 인정하면, 경쟁을 피할 수 있음.

 

12. 경매의 목적 - 월세 받는 집주인 되려면?

 - 임대수익률 = 집에서 나오는 돈 / 집에 들어간 돈

 e.g., 집에 들어간 돈 = 낙찰가(1억) - 대출금(7천) + 취득세(110만) +수리비, 명도비 등(490만) - 보증금(2천) = 1600만 // 집에서 나오는 돈 = 월세 1년 (600만) - 대출이자 (280만) = 320만

  연간 임대수익률 = 320만 / 1600만 = 0.2, 20% 정도면 나쁘지 않다.

 

위의 예시에서 보증금을 올리고, 대출을 더 받으면 내돈 없이 투자가 가능(무피투자), 대신 임대수입이 감소.

하지만, 임대수익 외에도 고려할 점이 많다.

 - 대상이 학생일 경우, 기숙사-학기기간 등에 의해 영향을 받을 수 있음

 - 대상이 직장인일 경우, 월세로 사는 경우가 많음

 - 유흥가라면 유흥업소에서 일하는 사람을 들일 각오도 해야함.

 

'깔세' = 단기 임대시 일정 기간의 임대료를 한번에 받는 것, 보증금은 없이 월세를 높게 책정

전세는 보통 2년동안 별일이 없지만, 월세는 요구가 잦고 계약도 자주 변경됨.

 

13. 경매의 목적 - 시세차익으로 돈 벌자

 - 서울이 대장이지만 너무 비쌈, 새로운 교통망이나 대규모 산업단지 뉴스를 눈여겨 봐야함.

 - 시세차익용은 보통 전세를 주고, 매도는 전세 만기 시점 사이클에 맞춰 2/4/6년 후 매도.

 - 세후 수익이 중요, 양도세는 차익이 많을수록 세율이 높아지는 누진세율이므로 입찰에 명의를 어떻게 할지 등을 미리 고려해봐야함 (e.g., 5천만원의 시세차익이 날경우 단독명의는 24%세율로 1200만원이 세금, 공동명의로 하면 2500씩 15% 세율로 750만원이 세금)

*전세가율을 활용한 시세차익

 - 흔히 말하는 갭(매매가-전세가)가 작은 지방의 아파트를 타깃으로 하면, 소액으로 시세차익 거래가 가능

 

14. 자금은 얼마나 필요할까?

 - 지역, 대출상황, 목적에 따라 다름.

 - 투기과열지구는 대출이 50%까지밖에 안나오니, 자금이 적다면 지방 아파트로, 여유가 있다면 역시 서울로..

 

15. 법원경매정보사이트에서 알 수 있는 정보들

https://www.courtauction.go.kr/ 

대한민국법원 법원경매정보

16. 유료경매사이트에서 경매물건 검색하기

 

17. 내게 맞는 단계별 경매 무작정 따라하기

 초급자 - 낙찰 후 돈이 추가로 들거나, 법정 분쟁등이 있을만한 물건은 피해야 한다.

   1_ 목표설정 

   - 내집마련 / 시세차익 / 임대수익 등 먼저 설정

  2_ 권리분석

   - 어려운 물건은 패스해도 괜찮

  3_ 현장답사

   - 조사한 내용의 확인 필수(실제가격확인/ 물건 상태와 하자/ 점유자에 따른 명도난이도)

  4_법원입찰

  5_ 잔금납부

  6_ 명도

 

중급자 - 임대수익 만들기

 1_물건찾기

 -  월세를 내는 임차인들이 원하는 물건 (소형일수록, 접근성 좋을수록 좋음)

2_권리분석과 현장답사

 - 짬찰수록 권리분석 쉬워지고, 현장답사 어려워짐. 임차인들의 수요를 고민해봐야 함.

3_잔금납부와 명도

4_인테리어와 임차인 모집

- 옵션과 인테리어의 정도에 대한 고민 필요

5_임대와 사후관리

 - 임대사업자는 불로소득이 아님, 사업자현황신고/임대사업소득세납부/종합부동산세납부/임대사항신고 등 임대사업자의 의무와 함께 임차인들 관리 및 건물 관리도 해야함.

 

고급자 - 까다로운 물건 알차게

 - 선순위임차인이 진짜 임차인이 아니라 소유자의 가족인 걸 밝혀내면 수익률 상승 - 현장답사와 증거수집 필요

 - 지분권(공유자가 여러명)/ 법정지상권(땅or건물만 나온 경우)/ 유치권이 있는 물건

 - 토지는 시간에 투자하는 것.

 

18. 주체가 다르면 경매도 다르다: 경매와 공매

  - 공매는 나라와 관련있는 물건들이 거래.

 - 경매로 시작하고 권리분석과 시세파악이 익숙해지면 공매도 함께 하라.

 - 공매는 온라인 입찰: 투잡으로 하기 용이하고, 현장 분위기에 휩쓸리지 않을 수 있음

 - 공매는 경쟁률이 낮음: 입찰자 스스로 해야하는 것이 많아 번거롭기 때문

 - 공매는 강제집행이 안됨. 명도소송을 고려해야 함.