[부동산] 부동산경매, 무작정따라하기 - 3

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2020/07/18 - [재테크_1 - 부동산] - [부동산_경매] 부동산경매, 무작정따라하기 - 1

[부동산_경매] 부동산경매, 무작정따라하기 - 1

 

2020/07/21 - [재테크_1 - 부동산] - [부동산] 부동산경매, 무작정따라하기 -2

[부동산] 부동산경매, 무작정따라하기 -2

 

1번 글에서는 경매에 대한 개괄적인 내용과 기본을 이야기했고,

2번 글에서는 등기부등본과 매각물건명세서에서 권리분석에 대해 정리가 되었습니다.

이번 글에서는 인터넷 경매 사이트를 통한 개별건의 조사부터 현장답사시 유의할 점까지 담겨있습니다.

그럼 거두절미하고 고고

 

셋째마당: 꼼꼼한 사전/현장조사는 필수!

 

33. 사전조사1, 경매사이트를 활용한 개별물건조사

 - 일반적인 부동산은 지역 먼저 선정 후 거기서 개별 물건을 검토.. 하지만 경매에서는 반대로 개별매물에서 먼저 고르고 그것이 주변 물건보다 장점이 많은지 확인하는 것이 효과적

  1_개별 물건에 대한 조사: 목적에 맞는지(내집마련 vs 임대수익)/ 시세/ 입찰시기

  2_인근 물건과 비교조사: 인근 매물이 얼마나 있는지/ 거래속도는 어느정도 걸리는지

  3_지자체와 지역 조사: 인근 분양매물/ 입주예정물량/ 도로와 개발현황

 - 막상 세부로 보면 조건이 다를 수도 있으니 빠르게 많이 보는 것이 좋음.

 - 상업지역이 가까우면 생활이 편리, 버스터미널과 대형마트 있으면 +@

 - 주변에 산업단지가 있다면, 해당 산업단지의 입주율, 공실률, 영업이익이 어떤지 확인하고 괜찮다면 직장인들이 주로 선호하는 아파트(대장)과 차선책까지 확인이 필요.

 

참고용 사이트

 - 온나라지도(https://seereal.lh.or.kr/main.do): 부동산 관련 통계와 트렌드 등 제공 (완전 좋음)

씨:리얼 (SEE:REAL)

 

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34. 사전조사2, 포털 사이트를 활용한 상세조사

 - 인테리어업체의 시공 전후사진, 직거래를 원하는 일반인의 글, 공인중개사의 포스팅 등의 정보는 네이버에서 'xx동 oo아파트' 검색하면 찾아서 자세히 볼 수 있음. (특히, 카페글에서 실거주민들의 이야기도 검색 가능하다는 것이 큰 장점)

 *같은 평수 내에서 a타입, b타입 구분하는 것: 집안의 구조와 분양가가 다른 경우 혼돈을 방지하기 위해.

 *호가는 부동산에서 올린 가격, 주변에 매물이 많다면 이것보다 조금 낮게 흥정 가능할 수도 있음.

- 주변에 새 아파트가 대량으로 공급된다면, 기존 아파트의 전세가가 대폭 하락할 수 있음. 그러니 새아파트 입주물량/ 향후 4년간의 분양예정/ 새 도로개통현황 등의 지역정보를 꼭 확인해야함***.

 

참고 사이트 

- KB부동산 리브온 (https://onland.kbstar.com/quics?page=okbland)

 

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35. 지자체 공식 홈페이지와 뉴스, 기타 정보사이트

 - 관심물건이 있는 지역이 투자가치가 있는 지역인지! - 해당 지역에 대한 조사 

 - 체크포인트: 인구 상승할 여지가 있는지/ 일자리 유치 계획있는지/ 길(도로)이 날 것인지/ 개발이 될 것인지 - 이건 지자체 홈페이지 혹은 포털사이트 연관검색어를 통해 확인.

 - 공식 정보는 지차제 홈페이지 - '통계정보' (어떻게든 찾아보면 사이트마다 있기는 함), 일자리 큰그림은 한국산업단지공단(http://www.kicox.or.kr/index.do)의 '정보공개' - '산업단지정보' 들어가면 아래와 같이 월별 국가산업단지/ 전국산업단지현황 통계를 찾아볼 수 있다. - 생산과 공장가동률에 대한 정보가 있음.

 - 책에서 나온 예제에서는 반월특수국가산업단지에서 공장가동률이 전월대비 상승했고 시에서 추진하는 일자리 만들기 정책으로 앞으로의 상황을 좋게 보고 있었음.

 

*참고사이트: 지인(https://aptgin.com/aptgin/main/MainView.do)  - 빅데이터 기반의 감히 모든 정보 (완전 강추)

부동산지인

지인 사이트의 '수요/입주' 탭에서 확인할 수 

 - 위의 사진에서 확인할 수 있듯이, 과거부터 근미래까지의 수요-입주를 숫자로 확인할 수 있음.

 

* 참고사이트: 리치고(https://www.richgo.ai/) - 사이트 좋아보이는데 유료, 근데 결제도 안되네 이런 사이트 한 번 알아봐야할 듯.

AI부동산 리치고

 

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36. 현장조사1, 무조건 보고 와야 할 필수 리스트.

  - 사전조사한 메모 내역과 확인할 물건 리스트, 전입세대열람원 발급에 필요한 신분증, 공인중개사는 점심시간 이후 오후 시간이 적당.

 - 대중교통으로 가볼 것, 차로 이동할 때 보지 못한 것들을 볼 수 있음. 이사온다는 마음으로 주변 둘러보기.

 - 건물의 외관을 보면 내부를 어느정도는 파악가능 

 -- 건물외벽상태(특히, 빌라 건물 외벽에 금이 있으면 누수가 있을 수 있는데 이건 해결하기 어려우니 되도록 피하자)

 -- 발코니와 창틀 상태 (새 창틀이 달려있다면 내부 리모델링을 했을 것이고 상태도 더 좋을 것이다.)

 -- 우편물 확인: 경매물건 정보와 현 거주자가 일치하는지 확인하기 위해(성도 이름도 다른 사람이 살고 있다면, 정체불명의 임차인을 명도해야할 수도 있다 - 이거 어렵다 함)

 -- 실내확인은 어려움: 경제적 결정권 있는 사람은 낮에 잘 없을 뿐더러, 혹시 있는 사람이 있다면 경매물건보러온 사람에게 거부감이 있음.

 -- 지역주민센터 방문해서 전입세대 열람하기: 점유자가 신고하지 않은 내용은 경매정보에 없기 때문에, 실제 가서 확인해야 함(신분증과 경매올라왔다는 증명으로 매각물건명세서 출력해가기)

 

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37. 현장조사2, 꼭 가야 할 관리사무소

 - 체납관리비 확인 (판례상 아파트공용관리비는 낙찰자가, 전용관리비는 점유자가 인수하도록 함\)

 - 집 상태와 점유자의 상태 파악: 관리실에서 점유자에 대해 잘 모른다면 정상일 확률이 높음.

 - 경쟁자수 파악: 체납관리비를 물어봤는데 금액이 바로 나오거나 미리 붙여놨다면 찾는 사람이 많았다는 반증,

 

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38. 현장조사3, 실거래가 최종확인은 공인중개사 사무소에서

 - 부동산 가격은 감정가/ 호가/ 국토교통부 실거래가/ KB국민은행 실거래가/ 공시가격 등이 있음.

 - 경매가 처음 시작될 때 감평사가 조사한 감정가가 일단 시작 가격이 됨 - 이건 입찰 시점과 차이가 있으니 그 사이에 시세가 변할 가능성 농후!.

 - 가격은 수시로 변하니, 입찰 준비할 때 전날의 가격을 참고하라. 그러니 공인중개사를 방문!

 - 방문할 때는, 내가 손님이 될 수도 있음을 자연스레 어필하며 대화 고고 (공인중개사에게 경매 입찰자는 귀찮은 사람이지만, 임대나 매물을 의뢰하는 손님은 반가운 사람)

*하지만, 공인중개사가 경매대행을 해주고 있어 정보에 bias가 생길 수도 있으니 여러곳을 방문해보길 추천

*질문은 구체적으로 '전세 잘나가요?' ㄴㄴㄴ '이거 xx원에 내놓을 수 있을까요?, 주변에 매물이 몇개나 나와있어요?'ㅇㅇ - 숫자가 들어간 답변을 유도하는게 좋겠네.

 

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넷째 마당: 실전! 법원 입찰 무작정 따라하기

 

 39. 모든 준비가 끝났다! 법원 입찰 한눈에 보기

 - 꼼꼼한 권리분석 -> 사전조사 -> 현장조사 끝났으면 입찰 고.

 - 간단히 3단계, 필요 서류 준비 - 정보 확인 - 입찰서 작성 - 최고가매수인 발표으로 이어짐

 

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40. 입찰 1단계, 입찰가와 보증금은 미리미리 준비하자

 - 신분증/ 인감도장/ 입찰보증금 필수 (본인이 직접 입찰하면 일반도장만 있어도 됨)

 - 입찰가는 현장답사하면서 미리 정하기, 기준은 가장 최근의 거래 가격.

 - 본인의 최저-최대 입찰금액 미리 정하고, 절대 현장의 분위기에 휩쓸리지 않게 유의!

 - 현장답사일지 예시 (아래 표에 맞춰 작성해보기)

현장답사일지 (예시)
물건	사건번호	2018타경 12345
	주소	XX시 XX구 XX동 XXX-XXX 아파트 111동
	전용면적	59.99 M2 (18.15평)	실평수	25평
	채무자	김소유	소유자	김소유
	입찰일자	2019년 7월 24일	입찰목적	전세 후 매도수익
	감정가	1억 7,900만원	최저가	1억 2,530만원
	비고	채무자는 2016년 4월 4일 소유권 취득(1억 7,800만원) 2016년 4월 5일 세대전입
권리분석	인수권리	없음
	점유자 특이사항	없음 (전입세대열람내역서에 2016년 4월 5일 박대리 세대주 등재)
	미납공과금	없음	기타비용	관리비 미납 없음
	비고	말소기준권리는 201년 4월 4일 하나은행 근저당 1억 3,980만원. 그 이후 권리는 캐피탈, 카드가압류.
지역분석	지자체정보	충남대 뒷 편에 있는 아파트로 주변에 연구단지 있음 대전 지하철 1호선 유성온천역에서 버스로 약 30분 거리
	지역 호재	연구단지 내에 있어, 주변에 연구소 다수 있음.
	지역 악재	-
	특이사항	-
가격정보	실거래가	(국토부) 1억 6,000만원 ~ 1억 7,600만원
	전세, 월세	(국토부) 1억 6,000만원 ~ 1억8,000만원 보증금 4,000만원에 월세45만원
	현매물가	(네이버 부동산) 1억 6,800만원~1억 9,900만원
	실제  부동산 가격	(부동산 문의) 1억 6,800만원~1억 9,000만원         전세 1억 6,500만원~1억 8,000만원 from A공인중개사      수리(x) 1억 7,000만원 ~ 1억 7,500만원      수리(o) 1억 8,000만원 ~ 1억 9,000만원 from B 공인중개사
	급매가격	-
	인근 낙찰가	없음
입찰가결정	최대	1억 6,000만원
	최소	1억 5,000만원
	결정	1억 5,573만원 (감정가*0.87)
비고	상가건물이 주변에 많고, 거리가 가까워서 로열동에 해당

 

 - 입찰보증금은 최저가의 보통 10% (잔금 미납등의 사유가 있으면 20~30%까지도 필요, 물건 내역서에 표시됨)

 - 법원 근처의 은행은 붐빌 가능성이 높으니, 미리 수표로 준비하기.

 - 법원에 가서 '입찰게시판 확인', 취소나 변경 여부가 있는지 꼭 봐야함.

 - 법원에서는 모자, 선글라스 착용 못하고, 촬영과 휴대폰도 사용 못함.

 

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41. 입찰2단계, 실전! 입찰 참여하기

1_매각장소도착

  2_입찰개시

     - 집행관이 진행, 특별한 매각 조건 있으면 공지함.

  3_입찰표작성

     - '기일입찰표'를 작성해서 보증금을 넣은 '매수신청보증금봉투'와 함께 제출

     - 입찰금액은 숫자로 써야하고, 도장은 지장까지 가능(서명은 x)

     - 아래 '보증의 제공방법' 은 패찰 후 돌려받을 때 서명하는 곳.

기일입찰표 예시 (출처: 뉴스옥션, https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=newsauction&logNo=221135432900&proxyReferer=https:%2F%2Fwww.google.com%2F)

4_입찰표 및 매수신청보증금 제출

 - 보증금을 담는 '매수신청보증금봉투'와 이것과 입찰표를 같이 담는 '입찰봉투'

 - 도장은 봉투에 써있는 안내 잘 써있으니, 따라서 찍으면 될 듯.

 - 봉투를 입찰함에 한번 넣으면, 취소/변경/교환 안되니 유의.

5_입찰의 종결

 

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42. 입찰 과정에서 생기는 다양한 변수들

 - 사건 번호 잘못쓰면 돌려주지만, 혹시, 잘못 쓴 사건번호가 존재하면 입찰 되서 복잡해짐.

 - 한 사람 소유의 여러 물건이 나오면, 사건번호 하위로 물건번호도 나오니 물건번호도 잘 확인!

 - 입찰자는 바로 입찰 후 바로 부동산 명의자가 되는 것이니 확인!

 - 도장 안가져가면 본인은 지장으로 대체 (대리인은 입찰 못함)

 - 대리인(성인이면 위임장만 받으면 누구나 가능)과 공동명의에 대해서는 일단 나랑 상관 없으니 패스

낙장불입

 

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43. 입찰3단계, 입찰 마감 및 발표

 - 일반적으로 사건번호순서로 개찰, 가끔 입찰자 많은 물건 먼저 개찰할 때도 있음.

 - 최고가매수인 = 가장 높은 가격 입찰 + 보증금 알맞게 낸 사람

 - 차순위매수인 = 최고가매수인이 잔금 못치를 경우 할 사람 (두번째로 높은 가격 적은 사람이 아니라, 낙찰가격에서 보증금 뺀 금액 이상으로 입찰한 사람이면 누구나 가능 (?) - e.g., 낙찰가가 1억, 보증금이 1천이면 9천 이상으로 입찰한 사람은 누구나 가능)

 - 낙찰자는 낙찰영수증을, 패찰자는 보증금들어있는 '매수신청보증금봉투'를 받고 종료.

 

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다섯째마당: 낙찰 이후, 자금 마련을 위한 대출정복

 

44. 이제 나도 집주인? 낙찰 후 준비해야 할 돈

 - 대금납부기한은 보통 낙찰 후 한달, 이 사이에 잔금을 제때 치르지 못하면 입찰자는 경매보증금을 날리고, 재경매가 진행됨 (다만, 재경매기일 전까지라면 연이율 20%를 지연이자로 잔금과 함께 납부 가능)

 - 경락잔금대출은 법무사를 통해야 함.

 1_ 입찰보증금: 미리 냈던 입찰물건 최저가의 10~20%

 2_ 법무비용

 - 법무사 영수증은 세금, 기타비용, 보수액으로 구성. 보통 대출금액의 0.5~1%지만, 소액대출일 경우 2%까지 될 수 있음. 

3_ 세금 

- 집을 살 때 내야하는 세금: 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세

2020년 기준 부동산 취득세 기준표 (출처: 바로보는 부동산, https://www.goldpond.kr)

지방세정보 > 지방세미리계산해보기 > 취득세(부동산)

 

 4_ 국민주택채권

- 집을 살 때 의무적으로 이 채권을 사야하는데, 굳이 가지고 있을 필요가 없기에 일반적으로는 사자마자 바로 판매해버림. 비용이 크지는 않지만, 법무비용에 과도하게 산정되었는지 여부는 확인해볼 것.

국민주택채권 매입비율

 

 5_체납관리비와 체납공과금

 - 앞에서 살펴봤듯이, 전용부분에 대한 것은 인수하지 않지만, 공용부분에 대한 것은 낙찰자가 인수하게 됨.

(가스, 전기, 수도 등이 전용부분인데 각 기관에 연락하여 소유권이 변동되었다는 등기부등본 서류를 제출하면 요금이 소멸됨, 공용부분은 인건비, 청소비, 소독비, 승강기유지비 등 시설사용료가 포함됨.)

 

6_잔금

 

 - 위 6개가 해결되면, 잔금납부일 오전이나 하루전에 잔금을 법무사 계좌에 입금, 법무사는 은행대출금액과 잔금을 법원에 직접 납부함(대출이 없다면 낙찰자가 셀프로 소유권이전등기를 해도 됨)

 - 같은 은행이라도 경락잔금대출을 해주는 지점과 안해주는 지점이 있음. 아니면 낙찰 받으면 대출상담사들 명함 많이 받게 될텐데, 이 수수료가 법무비에 포함되니 편하게 해봐도 괜찮을 듯.

 

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45. 자금마련을 위해 알아야 할 대출 기본공식

 - 대출공식은 크게 3가지로 구성, 집가격 기준의 LTV/ 대출자 소득 기준인 DTI/ 대출자의 기존 대출까지 고려한 DSR

1_LTV (Loan to Value Ratio): 주택담보인정비율

  - 집 가격에 비례해서 대출금액이 결정, 최대 70% 지만 지역과 정책에 따라 수시로 바뀜.

  - 대출가능금액에서 소액임차인의 최우선변제금에 해당하는 금액을 제하고 대출하는 방공제, 이를 제하게 되면 대출금액은 더 줄어들고 심지어 대출가능금액이 없을수도 있음.

 

2_ DTI (Debt to Income): 총부채상환비율

 = (주택대출 원리금 상한액 + 기타 금융부채 이자 상환액) / 연간소득

 - 수입을 기반으로 부채상환능력을 측정. 현재는 최대 60%까지 가능.

 

3_ DSR (Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율

  = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 전부의 원리금 상환액) / 연간소득

  = 집주인이 보유한 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 것

  - 주택대출 원리금/ 신용대출 등의 금융부채 + 자동차 할부/ 학자금 대출/ 카드론 등을 모두 포함해서 계산하기에 DTI보다 더 엄격.

 

* 서민 실수요자의 기준 - 무주택세대주 + 부부합산연소득 6천만원 이하 + 구매희망주택 6억원 이하

 

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46. 서민 실수요자를 위한 대출상품을 눈여겨보자

 - 주택금융공사(https://www.hf.go.kr/hf/index.do) / 주택도시기금 (http://nhuf.molit.go.kr/)에서 상품 검색 가능.

주택도시기금

HF 한국주택금융공사

 - 신혼부부 전용 구입자금 :  부부합산 연소득 7천만원 이하 무주택자 대상, 최대 2억 4천만원 (DTI60%, LTV 70%이내)

 - 내집마련디딤돌대출: 부부합산 연소득 6천만원 이하, 최대 2억 4천만원

 - 수익공유형모기지: 생애최초 혹은 5년이상 무주택자 + 부부합산연소득6천만원 이하, 최대 2억 (주택가격의 70%)

 

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47. 투자지역에 따라 대출가능금액이 달라진다.

 - 투기지역 : 직전 1개월 주택매매가격 상승률이 전국소비자물가 상승률보다 30%이상 높고, 최근 2개월 평균 주택매매가격 상승률이 전국 평균보다 30% 이상 높거나 지난 1년간 주택매매가격 연평균 상승률이 직전 3년간 전국 평균상승률보다 높은 지역

- 투기과열지구: 주택가격상승률이 물가상승률보다 높은 지역에서 청약경쟁률이 5:1을 초과하거나 분양계획이 전월대비 30%이상 감소한 곳 중 건설교통부장관 혹은 시장 도지사가 지정한 지역,

 - 투기지역과 투기과열지구에서는 LTV와 DTI 한도가 40%로 강화됨. 다만, 서민 실수요자에게는 50%로 완화.

 - 조정대상지역: 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 주택 분양 등이 과열 혹은 과열될 우려가 있는 지역을 지정. 여기서는 양도차익에 따라 최고 60%의 세율이 과세가 될 수 있음(1주택자에 대한 양도세 비과세를 적용받으려면 2년 실거주 필요)

617부동산대책에서 변경된 조정대상지역/투기과열지구

 

*경락잔금대출(경매대출)이 90%까지, 심지어 쉽게 나온다? 

 - 경매대출이 잘 나온다는 것은 '싸게 받았을 때' 임

 - 감정가 수준으로 낙찰받으면 일반 물건과 비슷하게 나옴.

 - 감정가의 60% 낙찰가의 80% 중 낮은 금액 기준으로 대출이 나옴.

 

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48. 대출 받을 때, 미리 알아둘 것들

 - 고정금리 vs 변동금리.

 - 원리금 균동상환 = 원금과 이자를 매달 같은 금액으로 상환

 - 원금균등상환 = 원금을 매달 같은 금액 상환하는 방식 (매달 이자가 줄어들지)

 - 만기일시상환 = 이자만 내다가 만기일에 원금을 일시에 상환

 - 주로, 원리금균등상환방식을 이용함. 그리고 보통 20년-30년 원리금균등상환을 사용(이자 아낀다고 기간 줄이면 월부담액이 너무 커져서 위험할 수도 있음)

- MCI보험 (Morgage Credit Insurance): 금융기관이 입은 손해에 대해 보험가입금액 범위내에서 보상하는 신옹보험의 일종, 가입하면 방공제를 하지 않아도 되고, 대출 한도가 높아짐(1인 2건까지 가입 가능ㅈ)

- 전세로 임차인을 받아 대출을 조기상환하려 한다면, 중도상환수수료가 적은 상품을 선택

 

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49. 주택임대사업 등록해서 세금 줄일까?

 - 일반임대사업자: 상가나 업무용 오피스텔 임대하는 사람, 

 - 주택임대사업자: 주거용 부동산을 임대하는 사람, 부가가치세 안내는 면세사업자지만 매년 2월에 사업자현황보고서를 제출하고 5월에 임대소득세신고를 해야함.

 -- 취득세 면제, 감면/ 재산세 면제, 감면/ 양도소득세 감면/ 종합부동산세 합산배제 (집의 공시가 합이 6억 이상이라면 임대사업자 등록하는 것이 유리)

**주택임대사업자 세금 혜택은 올해 많이 바뀐 듯

 

이후의 명도는 아직 먼일이니 그냥 읽어보는 것으로!

- 임차권등기를 하면 이사가도 대항력을 유지할 수 있으니, 빈집으로 남겨져있을 수도 있음.