[부동산] 경매권리분석 실전 연습 (전 집주인이 현 임차인, 근저당권의 인수에 대한 권리분석)

** 아래의 권리분석은 오롯이 개인의 의견으로써, 정답이 아님을 꼭 인지하시고 참고만 하시길 바랍니다.

 (혹시 틀린 부분 지적해주신다면 정말정말 감사드리겠습니다 :-)

2020/07/18 - [재테크_1 - 부동산] - [부동산_경매] 부동산경매, 무작정따라하기 - 1

[부동산_경매] 부동산경매, 무작정따라하기 - 1

2020/07/21 - [재테크_1 - 부동산] - [부동산] 부동산경매, 무작정따라하기 -2

[부동산] 부동산경매, 무작정따라하기 -2

2020/07/25 - [재테크_1 - 부동산] - [부동산] 부동산경매, 무작정따라하기 - 3

[부동산] 부동산경매, 무작정따라하기 - 3

 경매에 관심을 갖고 실전 경매책 한권과 위에서 정리하며 읽은 한권을 읽었지만, 실제로 해보기 전에는 내 지식이 아니기 때문에 내가 관심을 갖는 대전-세종 지방의 아파트 물건들을 찾아보며 너무 단순하지는 않지만 도전은 해볼만한 매물을 찾아보았다. 

 그러다 발견한 물건은 세종시 1생활권의 16년식 아파트인 고운동 가락마을 13단지 아파트!

 작년 중순 쯤 경매가 시작되며 책정된 감정가가 3억으로, 왠지 영끌하면 닿을 수 있을 것이란 느낌에 책에서 배운대로 '물건정리표'를 아래와 같이 작성해보았다.

물건정리표 - 1. 물건 부분

물건정리표 - 2. 지역분석 부분

물건정리표 - 3. 가격 정리 부분

 완공된지 5년밖에 안된 세종시 1생활권 고운동에 있는 34평 아파트 (이 물건 보면서 세종시의 생활권을 숙지하게 되었다.) 세종시 서쪽에 위치한 1생활권에서 대장은 좌측 그림 상단의 동양파라곤과 세종힐스테이트이고 타겟 주변의 가락초보다는 대장들 근처에 있는 두루초등학교가 학군이 더 좋다고들 한다. 하지만, 이 대장들과 아래 아파트 사이에 상가권이 잘 조성되어 있고, 보조BRT건으로 교통 호재가 있으며(https://www.sjsori.com/news/articleView.html?idxno=42929), 아래 아파트들이 상대적으로 덜 올라서 갭메우기를 통해 집값이 상승하고 있다.

세종시 ‘준·보조BRT’ ‘1~2생활권 지하철’...실현가능 카드는? - 세종의소리

 거기다가 최근 거래가격과 호가들을 살펴보면 4억 초중반을 아우르는데, 감정가는 3억으로 상대적으로 낮게 책정되어 있다. (이는 경매 시작일이 작년이라 최근의 상승률이 반영되지 않아서 그렇긴 하지만, 보증금이 작아서 좀 더 편하게 걸어볼 수 있지 않을까 싶었다.)

 단지 내로 또 보면 유치원과 초등학교와 작은 길을 건너 있는 '초품아'에 가깝고, 실제 주민의 후기를 찾아보니 아래쪽의 오솔길이 또 여러모로 쏠쏠하다고 한다.

 여러모로 나쁜 점이 딱히 보이질 않아서 조금 더 자세히 파보았다.

그림 출처 좌측: 호갱노노/ 우측: https://m.blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=zlddygks7&logNo=220748918838&proxyReferer=https:%2F%2Fwww.google.com%2F

 

 

물건정리표 - 4. 권리분석 부분

 그러나, 매각물건명세서를 보니 살짝 간단해보이진 않아서, 일단 명세서의 내용을 정리해보면 위와 같았다. 

 나는 아래의 매각물건명세서를 표면적으로만 보고, 2016년 3월 25일의 근저당권이 말소기준권리가 되고 대항력있는 임차인이 있는 일반적인 물건이라 생각했다.

 근데 매각물건명세의 비고를 보면, 현 임차인(최A)이 현 임대인(이B)에게 아파트를 판매한 매도자였고 또, 세대주가 변A에서 현 세대주인 최C로 넘어갔고 이 변A와 최C가 부부라고 써있는데, 이 부분에서 뭔가 복잡해져서 등기부등본을 떼서 차근차근 다시 정리해보았다.

경매사이트에 올라온 매각물건명세서

 

 

등기부등본 일부 요약

 현 집주인(이B)이 이곳저곳에 상환해야하는 것이 많지만 말소기준권리 이하로 정리하고 헷갈리는 것만 남기면 위 그림의 등기부등본과 같다.

 

2016.02.25 변A 분양받아 입주 / 204,050,000원 근저당권 설정 -> 말소기준권리

2017.03.17 변A 매도 -> 이B 3억3천에 매수 (근저당권 양수)

2017.03.20 변A 임차 (보증금 1억) 후 확정일자

 

*확인해볼 사항: 매매하면서 근저당권을 인수하는건 흔히 있는일 같은데, 이 때 근저당권 명의가 이전되는 날짜로 기준일이 변경되나?

 

 

나의 오개념

변A는 전입신고도 했고 자기 보증금을 배당신청했으니, 최우선변제권으로 보증금 배당받아가고 남은 금액에서 근저당권 해소하면서 남는거 없이 끝날 것 같음.  다만, 이해가 안되는 것은 말소기준권리가 아직도 A이름의 근저당권이라 변A의 확정일자보다 앞서니 보증금을 찾아가지 못하는 것 아닌가?

 

결과 정리

결론

완전 단순하게 피상적으로 해석하면 됨.  말소기준권리인 2016년 2월 25일 기준일의 2억의 근저당권이 변00의 확정일자 2017년 3월 17일보다 앞서기 때문에, 변A는 배당을 우선 받지 못하고 낙찰자의 리스크는 없다고 할 수 있다.  (하지만 전입신고일이 그 다음 근저당권 설정일보다는 앞서기 때문에 우리은행의 근저당권 해소 후 변A의 보증금이 해결된다.)

 

해설 및 부가설명

*여기서 헷갈린 점은 첫번째, 최우선변제권과 우선변제권의 조건 그리고 두번째, 대항력있는 임차인의 권리  - 최우선변제권은 소액임차인이 우선적으로 보증금을 회수할 권리이기 때문에,    1.소액보증금기준    2.전입신고    3.배당요구  까지 이 3가지 조건이 충족되어야만 발생하는 것이다.  소액보증금은 지역과 시기에 따라 다른데, 좌측 상단의 표에 나와있듯이 이 시기의 세종시 기준으로 6천만원 이하여야 하는데 이것부터 만족시키지 못하기에 변A는 최우선변제권을 갖지 못한다(최우선변제권을 갖게 되면, 보증금을 말소기준권리보다 앞서서 받아가겠지).  (덤: 전입은 배당요구종기일까지 유지되어야 함. 근데 확정일자까지는 필요 없음. 최우선변제권은 낙찰가의 1/2에 해당하는 금액까지만 배당함.)  - 일반매매에서의 대항력과 경매에서의 대항력은 다른 의미를 가짐.    일반매매에서의 대항력은 전입 익일 0시부터 발생하여, 제 3자에 대해서도 임대차 기간 및 임차보증금을 주장할 수 있는 권리 (주태임대차보호법 제3조 1항)   경매에서의 대항력은 일반매매에서의 대항력 발생시점과 말소기준권리 설정일과 비교하여 따진 후 얻게 되는 것. - '선순위 임차인'은 말소기준권리보다 빠르게 전입만 하면 됨. 하지만 우선변제권을 갖기 위해서는 확정일자까지 말소기준권리보다 빨라야 함. *전입신고 > 말소기준권리 > 확정일자 : 우선변제권이 없는 임차인으로 보증금을 낙찰자가 인수해야함. *전입신고 >확정일자 > 말소기준권리 : 우선변제권까지 갖춘 임차인, 배당신청하든 안하든 낙찰자가 남은 보증금 줘야 함.  - 둘의 차이는 말소기준권리보다 먼저 받냐 늦게 받냐 정도의 차이  - 따라서, 변A는 우선변제권은 없는 말소기준권리보다 후순위의 대항력을 가진 임차인으로서, 일반 채권자들과 비교해서 순서대로 배당을 받아가게 된다.

 

**추가 1. 근저당권과 실제 채권금액과의 관계

최초 설정된 근저당권 204,050,000원은 은행의 최초 채권금액이므로, 실질적으로 권리금액은 이보다 낮다.   따라서, 1금융은 120% 가격이 기준이기에 실제 채권의 가격은 5/6인 약 1억7천만원 정도일 것.

***추가 2. 전 소유자가 현 임차인인 경우에 대해

이번 케이스와 비슷하게, 전 소유자가 현 임차인일 경우에 대해 참고 https://blog.naver.com/wjddnjswl486/221626854618 위 블로그에서 정리한것 처럼, "전소유자가 해당부동산을 매도하면서 임차인이 되는 경우에는 소유권이전 익일부터 대항력을 취득한다."

 

****추가 3. 임차인 변A의 전입신고/확정일자가 이번과 다른 경우에 대해

위의 해설 및 부가설명에서 임차인의 대항력 설정일에 대해 아래와 같이 정리했었다.   1) 전입신고 > 말소기준권리 > 확정일자 : 우선변제권이 없는 임차인으로 보증금을 낙찰자가 인수해야함.   2) 전입신고 >확정일자 > 말소기준권리 : 우선변제권까지 갖춘 임차인, 배당신청하든 안하든 낙찰자가 남은 보증금 줘야 함.    i) 만약 변A의 전입신고일이 말소기준권리 설정일보다 빠를 경우 - 1)의 조건   - 변A는 우선변제권은 없지만 대항력은 있는 임차인으로, 변A가 배당 신청을 했다면 말소기준권리인 근저당이 해소된 후 순서에 따라 배당을 받게 되지만, 배당 후 남은 보증금을 낙찰자가 보상해줘야 하는 경우의 수가 생기니 (말소기준권리 + 변A의 임차보증금 - 낙찰금) 만큼의 리스크가 있는 경매가 되어 낙찰가에 따라 리스크를 나눠 분석해봐야 할 것. 변A가 배당신청을 하지 않았다면 낙찰가 + 변A의 임차보증금이 되니 부동산의 가치가 그만큼의 금액에 달할 것인지 고려해봐야 함! ii) 만약 변A의 전입신고일과 확정일자가 모두 말소기준권리 설정일보다 빠를 경우 - 2)의 조건   - 변A가 배당을 했다면, 변A의 임차보증금이 우선적으로 해소되어 낙찰자가 가져갈 리스크는 없어진다. 하지만 만약 변A가 배당을 하지 않았다면 낙찰금액 외에 변A의 보증금까지 낙찰자가 물어줘야 하기에 최종 낙찰가는 입찰가격 + 변A의 임차보증금이 되어 부동산의 가치가 그정도가 될 것인지에 대해 신중히 고려해봐야 할 것!!