[부동산] 첫주택 양도시 절세, 1세대 2주택과 일시적 2주택자 양도세 면제 조건.

 안녕하세요 와우멍입니다.

 오늘은 이 시국에 1주택을 보유한 사람들이 가져야 하는 전략에 대해, 예시를 위주로 공부한 내용을 정리하려 합니다.

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첫주택 양도시 절세, 1세대 2주택과 일시적 2주택자 양도세 면제 조건

출처: www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/04/440008/

잘 모르면 양도세 폭탄! 일시적 2주택 비과세 요건 어떻게 바뀌었나?

 요즘 집값이 근로소득으로는 상상할수도 없을 만큼 상승하면서 청약이고 나발이고 다 던지고 영끌해서 주택을 구매하는, 패닉바잉으로 거래가 많이 이뤄졌다고 합니다.

 어떻게든 일단 자리를 잡았다면, 떡상을 기다릴수도 있겠지만 어떻게 해야 내가 먹을 부분을 온전히 지켜서 먹을 수 있는지가 더 중요합니다. 즉, 받을 수 있는 혜택들을 최대한 준비해서 절세를 해야겠지요!!

 이에 대해 대표적으로 "양도세 비과세" 과 다음 주택으로 갈아탈 때의 "일시적 2주택 비과세"를 떠올릴 것입니다.

 기존의 1세대 1주택자는 주택을 2년 보유 후에 매도하면 양도세를 면제받을 수 있었지요. 이렇게 직관적이고 단순했던 법이 여러번의 부동산대책을 거치면서 해당 주택의 지역, 매수/매도일에 따라 비과세 여부가 달라졌습니다.

 오늘은 이걸 정리해보려 합니다. 케이스가 워낙 많아 모든 경우의수를 다룰 수는 없으니 혹시 함께 고민해보고 싶은 케이스가 있으시면 댓글로 같이 토론해보아요.

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 우선 세금의 기준이 되는 양도차익이란 실제 부동산 거래에서 얻은 차익이라고 생각하면 간단히 이해가 됩니다.

 양도차익 = 양도가 - *취득가 - **필요경비

  *취득가: 구매가, 취득세 등 //   **필요경비: 부동산 수수료, 유익비 등

 이에 대해 저희는 "소유권을 다른 사람에게 넘길때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금"인 양도소득세를 아껴야 하는 겁니다..!! 즉, 양도차익이 없는 경우는 양도소득세를 생각할 필요가 없겠지요(손해보면 그래도 안뜯어가네여 ㅠㅠ)

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 원래는 양도세 비과세의 조건이 간단했습니다.

1) 규제대상지역이 아닐경우

  - 1가구 1주택 소유

  - 2년이상 보유 후 매도

 

그런데 이게 조정대상지역과 엮이면서 살짝 조건이 추가됩니다.

2) 양도할 주택(기존 주택)이 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역의 물건일 경우

  - 1세대가 1주택

  - 2년 이상 보유 & 실거주 후 매도

 

단순히 보유에서 실거주만 추가된 것이 아니냐?

네 맞습니다. 그런데 이렇게 정리하면 매우 간단하지만 헷갈리는 것은 617부동산 대책이후 조정대상지역과 투기과열지구가 대폭 확장되면서 과연 저 조정대상지역의 기준이 어떻게 되는지가 헷갈립니다.

 이때는 2017년의 82부동산대책 이전에 등기 혹은 계약금을 건낸 경우에는 소급적용이 되지 않습니다. 즉, 82 대책전에 갖고 있던 주택은 실거주 조건을 만족시키지 않고 2년 보유만 해도 비과세 요건을 갖출 수 있습니다.

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 경우의 수를 추가하기 전에 우선 일시적 2주택 비과세 혜택에 대해 알아보겠습니다.

 살던 곳을 판매하고 타지에서 전월세로 생활을 시작하기보다는 보통 이사갈 곳의 집을 구하고 가는게 더 안정적이지요. 이런 경우에 1주택자가 임시적으로  2주택자가 되는 상황을 일시적 2주택자라고 이야기를 하는데, 이에 대해서도 비과세 조건이 있습니다.

 

 1) 규제대상지역이 아닐 경우

 - 기존주택 취득 후 1년 후 신규주택 취득

 - 신규주택 취득 이후, 기존 주택을 3년내 매도

 

 2) 913 대책 이후, 규제대상지역(기존 주택/ 신규 주택 모두)

 - 기존주택 취득 후 1년 후 신규주택 취득

 - 신규주택 취득 이후 기존주택을 2년 내 매도

(즉, 둘 중 하나라도 조정대상지역이 아니면 기존처럼 3년내에만 팔면 비과세였지요.)

 

 3) 1216 대책 이후, 규제대상지역(기존 주택/ 신규 주택 모두) 

 - 기존주택 취득 후 1년 후 신규주택 취득

 - 신규주택 취득 이후, 기존 주택을 1년 내 매도 + 1년 내 세대 전원 이사&전입신고

   (신규주택에 입차인 있을시, 임차인 계약 종료까지 2년 한도로 연장)

 

위 내용들을 정리해보면 아래와 같습니다.

그런데 여기서 재미있는 점은,  조정지역에서 조정지역으로의 이사의 경우에만 규제가 적용된다는 것입니다.

 즉, 위의 표에서 1번을 제외한 기존/신규 주택 중 한 곳이라도 조정대상지역이 아니면 그냥 보유 후 3년 내 양도만 하면 된다는 것이니 의외로 널럴하지요?

 근데 앞서 말씀드렸다시피 헷갈리는 것은 조정대상지역이 갑자기 선정되었을 경우겠지요..

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 마지막으로  "1세대 1주택 비과세"와 "일시적 2주택 비과세"를 동시에 고려해보기 위한 케이스를 하나 살펴봅시다.

 우선 위에서 정리한 "1세대1주택 비과세" 조건과 "일시적2주택 비과세" 조건을 정리하면, 비규제 지역 기준으로 3개 조건으로 요약됩니다.

 1. 신규 주택 취득 후 3년 내 기존 주택 매도 

 2. 기존 주택 취득 후 1년 지난 후 신규 주택 매수

 3. 기존 주택 2년 이상 보유

 

 이번에 살펴볼 케이스는 아래와 같은데, 이게 위의 비과세 조건들을 만족하는지 여부를 짚어가며 문제를 풀어보겠습니다.

 - 20년도 5월 20일 계약금을 납입하며 계약을 진행 (비조정대상지역)

 - 6월 17일 조정대상지역 선정 

 - 8월 6일 잔금 및 등기 접수

  계약서를 작성할 때는 비조정지역이었는데, 잔금치르기 전에 조정지역으로 잡혀버린 케이스네요.

 

  단순히 생각해보면, 계약금 납부시를 기준으로 보면 비조정대상지역이어서 단순히 2년 이상 보유후 매도하면 양도세 비과세/ 추후 두번째 주택 구입 후 3년 내에 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있을 것 같은데,

 등기치기 전 조정대상지역이 되면서, 비과세 혜택이 날아가는 걸까요?

 이럴 때는 부동산대책의 기준일이 계약일인지 잔금일인지를 확인해야겠지요.

 FM대로라면 주택의 취득일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른날로 정의되어 있습니다. 하지만, 선의의 피해자를 막기 위해 대책들이 발표되기 전 계약서를 작성하고 계약금을 지불한 경우라면 종전 규정을 적용하고 있습니다. 

출처: 매일경제 www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/04/440008/

 따라서 위의 예시에서는, 617대책 이전 계약금을 지불했기 때문에 617대책 이전의 규정이 적용되며, 이는 비규제지역의 기준이 적용된다는 것으로 이해할 수 있습니다.

 

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1세대 1주택 조건은 비규제 지역으로 실거주 조건이 없이 보유 2년 후에 매도만 하면 되고, 

 일시적 2주택 조건은 매도일 기준으로 조정대상지역이니, 신규주택이 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 경우의 수가 갈리겠군요.

 

 비과세 혜택을 받기 위해서는

 - 21년 8월 7일 이후에 신규 주택을 취득해야 하고 (부동산 취득일인 20년 8월 6일의 1년 뒤) 

 - 기존주택은 22년 8월 6일 이후에 양도를 해야 하며 (부동산 취득일인 20년 8월 6일의 2년 뒤, 보유조건만) 

 i) 규제지역의 주택을 취득할 경우

 - 신규주택 취득 후 1년 내 이사 및 전입신고, 기존주택 매도

 ii) 비규제지역의 주택을 취득할 경우

 - 신규주택 취득 후 3년 내 기존주택을 매도

해야 하겠네요.

-------------------------------------------------------------------------------------------- 1세대 1주택은 비규제지역 적용이 확실한데, 일시적2주택은 매도시점에 규제지역의 내용을 적용해야 하는지 헷갈리네요, 이건 더 알아보고 내용 추가하겠습니다.