안녕하세요 와우멍입니다.
요즘 따로 준비하는게 있어서 포스팅이 많이 뜸해졌네요 ㅠㅠ 오늘은 오랜만에 부동산 관련된 내용을 공부한 내용을 정리하여 말씀드리려 합니다..!!
이사후 부모님 집으로 전입신고를 할 경우에 양도세 비과세 혜택은?
유주택자인 자녀가 유주택자인 부모님과 합가할 경우에는 양도세와 청약권리가 어떻게 바뀌는지를 파악하여, 어떻게 해야 유리한지 알아보았습니다.
명쾌한 답변을 위해 우선 조건을 1주택자 자녀가 1주택자 부모님과 합가할 경우로 설정했습니다. 제가 확인하고자 한 부분은 아래 2개의 질문입니다.
Q1) 합가를 하게되면서 양도세 비과세 혜택이 없어지는지(1세대 2주택이 되니까)?
Q2) 해당 지역에서 청약 신청 조건이 갖춰지는지?
Q1) 합가하게 될 경우에 양도세 조건의 변화는?
A1) 세법상으로 보면, 동일세대원으로 전입신고를 하든 세대분리를 하여 전입신고를 하든 10년 내에 기존 주택을 양도하기만 하면 양도세 혜택에 대한 고민을 딱히할 필요가 없다.
우선 양도세 비과세가 가장 중요한 것이라 생각해서, 이 부분에 대해 먼저 알아봤습니다.
원칙대로면 1주택자와 1주택자가 세대를 합칠 경우 1세대 2주택이 되서 양도세의 비중이 커지게 되겠지요. 하지만 자녀가 부모님과 합가하게 되면 '동거봉양합가 특례'라는 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
동거봉양합가 제도란 자녀가 부모님 세대와 합가하게될 경우의 비과세 적용 및 중과세율 적용 배제 혜택을 이야기합니다. 이때, 세대합가일 기준으로 1. 직계존속의 나이는 만 60세 이상이어야 하며, 2. 합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택을 대해서는 양도세가 과세되지 않습니다.
1. 직계존속의 나이는 만 60세 이상
- 세대주의 나이가 만60세 이상인 것만이 아니라, 함께 지내게 될 부모님 중 한 분만이라도 만 60세를 넘으면 됩니다.
- 조부모/ 외조부모님이 함께 지내는 경우 위의 나이기준은 조부모/외조부모님 기준으로 적용됩니다.
- 국민건강보험법에 따라 요양급여를 받는 중증질환자/ 희귀난치성질환자/ 결핵환자 등 기획재정부령으로 정하는 사람이면 만 60세 미만인 경우도 가능하다고 합니다.
2. 합가일로부터 10년이내 양도하는 주택은 비과세
- 합가로부터 10년 이내에 보유하던 주택을 양도한다면, 다른 비과세 요건을 충족하지 못한 주택의 양도에도 비과세 혜택을 받을 수 있고, 비과세 대상 주택이 아니라도 중과세율을 적용하지 않고 기본세율을 적용한 양도소득을 과세합니다.
- 다만, 동일세대원으로부터 상속받은 경우에는 적용되지 않는다고 합니다.
- 혹시 10년 이내에 다시 세대가 분리한 후 주택을 정리하게 된다면, 동거봉양합가제도와 무관하게 본인의 주택의 양도세 비과세 요건만 고려하면 됩니다.
- 이걸 통해서 기존에 갖고 있던 주택의 양도건에 대해서는 비과세/중과세 비적용 혜택을 받을 수 있지만, 합가 후 추가로 얻은 주택에 대해서는 특례를 적용받을 수 없다(이미 1세대 2주택이기 때문). 이 경우에는 세대분리가 필요함.
- 세법상에서는 세대주/세대원 상관이 없이 한 주소지를 기준으로 판단하기 때문에(소득세법 제88조: 세대는 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 자와 함께 구성하는 가족단위), 동일주소내 세대분리의 여부가 양도세에 미치는 영향은 없다고 안내를 받았습니다.
* 동거봉양합가의 양도세 혜택에 대한 내용은 소득세법 시행령 155조 4항에 실려있고 전문이 길어서 가장 아래에 달아놓겠습니다.
** 일시적 2주택 요건을 충족한 2주택자와 1주택자가 합가하여 3주택이 된 경우에는, 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택에 대해서는 1주택자 양도조건의 과세가 적용 된다.
Q2) 1주택자로서 청약도 넣을 수 있는 것인가?
A2) 청약은 세대주만 가능하니, 세대원으로 거주기간을 채우다가 청약신청일 기준으로 세대주 자격을 복구하고(세대분리, 이사, 세대주변경 등) 청약을 신청하면 된다.
청약관련해서는 국토교통부 사이트를 통해 쉽게 솔루션을 얻었습니다.
우선 세법에서와 달리 청약은 "청약홈-청약소통방-자주묻는질문"에서 청약은 해당 세대의 세대주만 신청할 수 있다고 명시되어 있습니다.
'주택공급에 관한 규칙'에서 '세대주'란 세대별 주민등록표에서 성년자인 세대주를 의미합니다. 여기서 성년자라는 것은 민법 제 4조에 '사람은 19세로 성년에 이르게 된다.'고 한 것을 토대로 만 19세 이상이면 세대주의 조건을 가질 수 있단 것으로 해석이 가능합니다. 즉, 세대원으로 들어갈 경우에는... 청약지원을 하지 못한다고 볼 수 있겠지요?
조금 더 자세히보면, 모집공고일 기준의 세대주만 가능하고, 모집공고일 기준 부모님 나이가 만 60세 이상일 경우는 부모님 주택을 카운트하지 않는다. (단, 공공임대,분양전환공공임대, 노부모특별 공급 여기서는 유주택으로 간주)
전입신고 절차 (미리 결론: 아파트에서 부모님과 사는 경우는 세대분리 안됨)
양도소득세 절세를 위한 국세청의 답변(1)과 차후 청약을 위한 국토교통부의 답변(2)을 통해서, 부모님 집으로 전입신고를 하되 세대분리를 하기로 결정을 했다.
전입신고와 세대분리를 하기 위해 인터넷에서 언급하는 방법은
1. 민원24 홈페이지를 통해 전입신고시 세대분리 옵션을 선택하여 신청
2. 민원24 홈페이지를 통해 전입신고 후 주민등록등본 정정 요청으로 세대분리
3. 동사무소 방문하여 세대분리와 전입신고 동시에 신청
그런데 세대를 분리하면서 전입신고하는 경우는 오프라인으로 방문이 필수라는 경고문이 있어, 우선 동사무소에 전화하여 필요한 사항들을 물어봤다.
Q) 부모님 집으로 전입신고를 하려는데, 세대분리를 하려면 무엇이 필요한가?
A) 직계존속 동일주거 세대분리 안된다. 특히, 비공개 행안부 지침상 아파트등의 경우에 여러 세대를 등록할 수가 없다. 민법상 아파트내 세대분리가 불가하다.
아니 인터넷에서는 다들 민원24에서 세대분리까지 했다고 했는데?? 뭐가 다르지?? 근거 규정과 차이에 대해 문의를 하니 동사무소에서는 이에 대한 답변을 주지 못해서, 동사무소-구청-행정안전부 주민과까지 올라가서야 원하던 근거규정/시행령을 확인할 수 있었습니다. 일단 거두절미하고 한줄로 요약하면, '아파트에서는 직계가족간 세대분리가 안된다,'입니다.
자 이제 근거규정을 자세히 한번 들여다 보겠습니다.
2018년 3월 6일 행정안전부의 보도자료에서 세대분리에 대한 기준을 구체적으로 언급하였는데, 특히 직계존비속과의 동거시에는 '독립생활이 가능한 거주지'라는 조건이 확인이 되어야 세대분리가 가능하다고 한다.
2018년 6월 18일 업로드된 주민등록 질의회신 사례집(행정안전부 홈페이지 - 지방자치분권실-주민등록,인감,행정사, www.mois.go.kr/frt/bbs/type001/commonSelectBoardArticle.do?bbsId=BBSMSTR_000000000052&nttId=64148#none) 을 통해서 더 구체적인 내용을 확인할 수가 있습니다.
요약하면 세대란 사회통념상 동일 거소에서 숙식을 같이 하면서 함께 생계를 유지하는 것, 따라서 동일 주소지 내에서 직계존비속이 함께 거주하는 것은 한 세대를 이루어 생활하는 것이라고 정의를 하는 것입니다.
*** 어떻게 세대분리를 인정받아 부모님과 세대를 분리하여 살더라도, 양도등의 행위를 하면 세무조사에 의해 발각될 수도 있다고하니 이부분에 대해서 유의해야 된다고 합니다(부모님 중 한분이 만60세를 넘으신다면 이것도 상관 없습니다.) 그러니 부모와 자녀가 각각 1주택을 보유하게 될 경우에는 양도세의 과세여부가 양도일 기준이기 때문에 양도일 전에 합법적으로 세대분리를 마쳐야 되어야겠지요?
결 론
가볍게 찾아봤는데, 파볼수록 봐야할 부분이 많아서 내용이 길어졌네요.. 3줄 요약하면
- 세법/ 청약/ 행정에서의 세대의 정의가 각각 다르다.
- 만 60세 이상의 직계존속과 합가하면 기보유주택의 절세가 가능하다. 다만, 청약은 세대주가 되어야만 한다.
- 아파트에서 직계존비속이 사는 경우라면 세대분리는 안된다고 봐야 한다.
그리고 인터넷상 정보는 많이 걸러야 한다...!!!
많은 페이지들에서 '양도세 세대분리', '아파트 세대분리', '부모님 세대분리' 등으로 검색을 하면.... 청약에 유리하네 양도세 절세에 유리하네 등등등 그냥 하면 된다고 나옵니다.. 그리고 단순히, 1. 주소를 이전한 만 30세 이상/ 2. 배우사의 사망이나 이혼으로 독립세대가 되어야 하는 경우/ 3. 30세 미만의 경우 기준중위소득 40%이상의 수입원이 있어 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우/ 등의 조건을 만족시키면 된다고도 많이들 쓰여있는데...
절대 아닙니다. 위 조건의 충족 여부 전에, '독립생활이 가능한 거주지'라는 선결조건이 필수적입니다. 그러니 아파트에서 직계존비속과 함께 사시는 경우라면 세대분리는 안된다고 보시면 될 것 같습니다..!!
| 소득세법 시행령 155조 4항 (출처: www.law.go.kr/) |
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④1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 1996. 12. 31., 1999. 12. 31., 2002. 10. 1., 2009. 2. 4., 2012. 2. 2., 2018. 2. 13., 2019. 2. 12.> 1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람 2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우 3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 기획재정부령으로 정하는 사람 ⑤1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 1996. 12. 31., 1999. 12. 31., 2000. 12. 29., 2002. 10. 1., 2009. 2. 4., 2012. 2. 2.> ⑥다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택과 그밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2002. 12. 30., 2005. 2. 19., 2007. 8. 17., 2010. 2. 18., 2010. 12. 29., 2019. 12. 31., 2020. 5. 26.> 1. 「문화재보호법」 제2조제3항에 따른 지정문화재 및 같은 법 제53조제1항에 따른 국가등록문화재 2. 삭제 <1999. 2. 8.> 3. 삭제 <1999. 2. 8.> ⑦다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(이하 이 조에서 “농어촌주택”이라 한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항 및 제11항부터 제13항까지에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 제3호의 주택에 대해서는 그 주택을 취득한 날부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에 한정하여 적용한다. <개정 2003. 12. 30., 2005. 2. 19., 2008. 11. 28., 2016. 2. 17., 2021. 2. 17.> 1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다) 2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택 3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 ⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유(이하 이 항에서 “부득이한 사유”라 한다)로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2008. 11. 28., 2012. 2. 2.> ⑨제7항제2호에서 “이농주택”이라 함은 영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시(「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다)ㆍ구(특별시 및 광역시의 구를 말한다)ㆍ읍ㆍ면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택으로서 이농인이 소유하고 있는 주택을 말한다. <개정 1995. 12. 30., 2013. 2. 15., 2016. 1. 22.> ⑩제7항제3호에서 “귀농주택”이란 영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농이전에 취득한 것을 포함한다)하여 거주하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 요건을 갖춘 것을 말한다. <개정 1998. 4. 1., 2002. 12. 30., 2007. 2. 28., 2008. 2. 29., 2009. 2. 4., 2014. 2. 21., 2016. 2. 17., 2016. 3. 31., 2019. 2. 12.> 1. 삭제 <2016. 2. 17.> 2. 취득 당시에 제156조에 따른 고가주택에 해당하지 아니할 것 3. 대지면적이 660제곱미터이내일 것 4. 영농 또는 영어의 목적으로 취득하는 것으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당할 것 가. 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지소재지(제153조제3항에 따른 농지소재지를 말한다. 이하 이 조에서 같다)에 있는 주택을 취득하는 것일 것 나. 1,000제곱미터 이상의 농지를 소유하는 자 또는 그 배우자가 해당 농지를 소유하기 전 1년 이내에 해당 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 것일 것 다. 기획재정부령이 정하는 어업인이 취득하는 것일 것 5. 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 거주할 것 |
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